每个行业都有佼佼者，被众人称赞为“潜力股”的工业地产在如今是相当炙手可热。据了解，工业地产一般都以“微型工业”为主攻客户。“微型工业”是指那些新兴的、从事技术含量较高、所需厂房面积不大的企业。对他们来说，自己买地建厂面临诸多困难：首先，拿地不容易，费时费力，经营成本增加；其次，由于不能解决配套，不能建立销售网络，谈不上物管、治安；再者，一次性买下50年土地使用权，对于刚起步的企业来说，风险较大，也不现实。
一般而言，工业城都有良好的生活、休闲配套，还可以为企业搭建销售渠道。有些工业城还为企业提供海关、商检、外汇、国际货运、保税、仓储等各项服务，协助企业办理注册、税务登记。工业地产的发展相对缓慢而稳定，适合长期投资。今年三月至今，有不少工业地产的投资开发商、运营商、服务商等齐聚探讨工业地产新发展。
挑选一座合适的厂房，是许多企业进行生产经营的一步，这一步走得稳健与否，影响企业后续的顺利发展。
那么厂房应该如何选择？厂房面积是越大越好吗？应该选择特定的产业园区还是城郊的零散厂房？不同行业选择厂房又有什么区别？......
厂房选址需要注意哪些？
结合当下厂房出租出售的实际情况，我们整理了一揽子厂房攻略，今天就来说说挑选厂房的六个要点。
1.厂房选址
厂房的选址是重中之重，一般需要根据生产的产品、产地大小和客户群三个关键因素来综合选址。
如果是用地要求低、技术要求高、无污染的高新产业，不妨选择高新技术园区，如果是用地要求高的劳动密集型产业，则不妨选择城郊的大面积厂房。
厂房选址同时还会涉及交通运输是否畅通、公共交通是否便利、员工通勤时间等等问题，对于一些特殊的工业生产企业来说，选址还要考虑气候、地形、水文地质、污染等多种因素，在基本问题外，还要考虑当地行业规划等问题。在后续的厂房选址专题中，58妹会详细讲解。
2.厂房面积
企业在选择厂房时，要适当考虑未来发展的需求，根据需求放宽10-25%是比较合理的。
一方面，相对宽敞的空间便于保持生产现场整洁有序，提高运行效率，给客户良好的印象；另一方面如果业务发展空间不够，再去找新的厂房搬家成本很高，也容易造成员工流失，就地扩租也没那么容易。所以在选择厂房时保有一定的空间余量。
3.房屋质量
新旧厂房的租金差异促使许多中小企业选择低租金的旧厂房，控制成本无可厚非，但厂房质量需要严格把控，尤其是年久的老厂房。
就在2019年，上海长宁区发生一起老厂房坍塌事故，造成10死15伤。所以在进行厂房挑选时，厂房质量一定要提前评估，对房屋结构类型、建筑层数、建造年代、房屋装修进行调查，可以从厂房结构、楼板承重等多个方面进行综合考量。
工业园区招商的策略
策略一：定位
园链在《2017-2021年中国工业园区深度分析及发展规划咨询建议报告》中指出，工业园区承接的企业类型应该都是一些制造企业，这些企业与研究型等高新技术企业相比，存在差异。制造型的企业对地理位置要求更高一些，这里面涉及到了物流，配套等因素。由于园区的地理位置具有相对的优势，但在配套上面目前存在不足。因此，在园区的定位上面应该力主提倡生态工业园区，全力打造一个企业生态工业链，帮助企业解决入驻之后的后顾之忧。这在其他的几个相同性质的工业园区里面已经有了先例。
策略二：价格
成本问题一直是企业为关心的问题，在价格上面采取灵活多样的策略。折扣策略，在土地出让方面，园区的土地可以在对外报价稍高点，根据企业土地需求量来适当调整价格范围，在大需求量上给予一定的价格优惠，这会在心理上让企业满足大企业的自豪感或其真实的利益保证。在土地承租，或者说今后的建成厂房的租售上面也采取同样的价格策略。
价格上涨策略，在一期土地销售成绩渐显的时候，工业园的相对比较成熟，土地的价格这个时候就能选择做一上浮的规划。以弥补部分折扣所损失的利益。
如果出于某种原因，土地需要转让，需要缴纳哪些费用呢？
出让方：
1、营业税：单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率缴纳营业税。
2、城市维护建设税和教育费附加：以上述营业税额为计税依据，分别按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率缴纳城市维护建设税和教育费附加。
3、土地增值税：以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率缴纳土地增值税。
法定的扣除额：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。
税率：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。
为计算方便，可以通过速算公式计算：
土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数
(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。
当然，若税务机关发现以上数据不够真实，会要求对转让价格或扣除费用进行评估。
4、企业所得税：按25%的税率缴纳企业所得税。
5、印花税：按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。
受让方：
1、城镇土地使用税：以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据，按一定的税率（每个城市各不相同）按年缴纳。
2、印花税：按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。
3、契税：土地使用权的转让，以成交价格为计税依据，以3%税率缴纳契税。
以上信息由专业从事工业用地出租的产业园区招商服务平台于2021/2/28 11:04:07发布
转载请注明来源：http://tianjin.ec0715.com/jytjxxjs-1261513802.html
